¿Cómo poner precio a una vivienda?

02 Feb ¿Cómo poner precio a una vivienda?

¿Cuánto vale mi casa? ¿Por qué precio podría vender mi piso?

Este es el tipo de preguntas que recibimos de propietarios que quieren vender su propiedad pero no están seguros de cuánto vale su casa.
La obtención de un valor real de mercado de la vivienda, es uno de los ejercicios más importantes que tenemos que hacer en el proceso de venta. Para nosotros, como profesionales API colegiados, el Informe de Valoración de Precio de Venta es el ejercicio más minucioso, delicado e importante que realizamos en el proceso de venta (por eso siempre desconfíe de alguien que le da un precio a ojo basándose en la intuición).

• Si por cualquier razón minusvaloráramos el precio de salida de nuestra vivienda, podríamos vender por debajo de precio y no explotar económicamente todo el potencial de la vivienda.

• Pero si la sobre valoráramos, nuestra vivienda dejaría de ser visible o apetecible para los compradores por estar en una escala superior al objeto de la búsqueda. Por ejemplo, es un error común ofertar una vivienda por 600.000€ cuando lo que se quiere ganar por ella son unos 400.000 € pensando en el futuro regateo. Con esto, los únicos compradores que vendrán son los de 600.000€ (nunca los de 400.000€) que la verán comparativamente inferior al resto de las viviendas de ese tramo, y la ignoraran. Ni la verán los de 400.000 € ni la atenderán los de 600.000 €.

Este es nuestro método de trabajo para valorar una propiedad, para poner precio a una vivienda:

1. La valoración debe ser objetiva.

• Lo primero que tenernos que hacer para obtener un precio objetivo de nuestra vivienda es mentalizarnos a que no vamos a valorar nuestro “hogar”, ese espacio cargado de recuerdos y sentimientos, el hogar en el que tuvimos nuestro primer hijo, escribimos nuestro primer libro y cocinamos nuestro primer tiramisú, sino que es un PRODUCTO EN VENTA.
• Esta es una de las razones por las que es bueno dejar la gestión en manos de un profesional objetivo, tanto por los medios de los que dispone, como por su experiencia y objetividad.

2. La valoración se basa en datos.

• Lo segundo que debemos hacer es saber lo que mide nuestra vivienda. Básicamente vendemos metros cuadrados construidos en una zona, con unos coeficientes de corrección en función de su estado.
• Para saber los metros que tiene la vivienda, podemos medirla, acudir a la escritura si la vivienda tiene menos de 20 años de antigüedad o buscarlo en la sede del catastro en la siguiente dirección web: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA Nosotros para una valoración utilizamos el catastro virtual, pero posteriormente siempre mandamos a nuestro arquitecto a medir.

• Una vez hecho esto, tenemos que buscar testigos de casas en venta (mínimo 30) a menos de 200 m2 de nuestra zona.
  • Las tres webs que más ofertas tienen son:
    • Fotocasa.es
    • idelista.com
    • pisos.com
• Con los datos que recojamos debemos realizar una tabla que indique el precio total y los metros construidos. En una columna posterior indicaremos los €/m2 de cada vivienda.

• Con estos dados obtendremos, el Valor Medio (Sumatorio de los valores de venta/sumatorio de los metros de todas las viviendas), Desviación típica, mediana y media.Una vez obtenida la desviación típica, se le restara al valor medio (valor típico inferior).

• La última fase consistirá en situar nuestra vivienda, entre el valor típico inferior y el valor medio, para esto no hay mas remedio que ir viendo uno por uno todos los inmuebles y decidir, cuál es mejor y cuál peor que el nuestro. En la media entre el precio del piso mejor y el piso peor, hallaremos el €/m2 que vale nuestra vivienda, que posteriormente multiplicaremos por los metros construidos para hallar el precio final.

3. El margen de negociación del precio de la vivienda.

Sé que muchos de vosotros tendréis la tendencia a dar un margen para la negociación pero hay que tener en cuenta que los testigos comparativos (el trabajo arriba descrito) también tienen este margen, no obstante, si queréis subirlo un poquito, no excedáis el 10%.